Autores:
Ing. Erick Mata A., asistente de la Dirección de Proyectos e Investigación del CFIA.
Arq. Mag. Dania Chavarría N., directora, Posgrado en Arquitectura de la UCR.
Arq. Ronald Granados R., Departamento de Orientación y Verificación de Calidad del MIVAH.
Arq. Adriana Chan A., Departamento de Orientación y Verificación de Calidad del MIVAH.
Figura 1. Imagen ilustrativa desarrollada por MIVAH para mostrar posibles diseños de proyectos bajo modalidad VUIS. Fuente: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humano, www.mivah.go.cr
En nuestro país, los efectos del modelo de crecimiento urbanístico disperso se evidencian en el desarrollo anticipado de suelo suburbano y rural para uso residencial, el cual demanda la extensión de redes viales, obras de infraestructura y servicios. Esto ha hecho que sea desaprovechada la inversión institucional existente en los centros urbanos, así como las oportunidades que suponen la cercanía a fuentes de empleo, comercio y servicios que los caracterizan.
Como parte de la búsqueda de una solución residencial alternativa en los centros urbanos deteriorados o desocupados, durante los últimos años, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), el Banco Hipotecario para la Vivienda (BANHVI), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y el Posgrado de la Escuela de Arquitectura y la Escuela de Ingeniería Civil de la Universidad de Costa Rica (UCR) han realizado un esfuerzo en conjunto con el sector privado para el desarrollo de una alternativa de vivienda urbana de pequeña escala denominada vivienda urbana inclusiva y sostenible (VUIS).
El modelo VUIS busca aprovechar la existencia de terrenos vacíos o edificaciones en deterioro ubicados en centros urbanos, y mediante intervenciones de acupuntura urbana, generar soluciones tipo “microcondominio”, que persiguen al menos cuatro objetivos: 1) mejorar la oferta de vivienda, con acceso al suelo urbano, al transporte y espacio público, a servicios e infraestructura urbana, para todos los estratos sociales; 2) aportar a los esfuerzos de regeneración urbana, repoblamiento, densificación y reconfiguración de los centros urbanos; 3) contribuir a las posibilidades de reactivación económica y a la autogeneración de empleo para micro y pequeñas empresas; y 4) propiciar modelos de vivienda que resulten en ciudades más sostenibles, a través de la reutilización de edificaciones deterioradas, la conveniente ubicación de las soluciones de vivienda y la renovación de zonas deprimidas.
Esta modalidad considera que sí existe espacio en la Gran Área Metropolitana (GAM) para producir vivienda asequible (BID y MSJ, 2019), siempre y cuando se abandone el paradigma predominante de expansión horizontal y se adopte la posibilidad de reutilizar la ciudad al construir los segundos y terceros pisos de esta, dotándolos de modelos habitacionales para todos los estratos sociales.
Figura 2. Diversas configuraciones para proyectos con la modalidad VUIS. Fuente: Presentaciones MIVAH y CFIA de promoción del modelo, año 2021.
Requerimientos esenciales para el éxito de propuestas con la modalidad VUIS
Para cumplir con los objetivos propuestos y que el modelo sea viable y replicable en la GAM, deben considerarse los siguientes factores:
a) Una correcta conceptualización del proyecto, ajustada al estándar de vivienda adecuada de las Naciones Unidas, que contemple: localización y selección del terreno en cuadrantes urbanos con infraestructura y servicios básicos; habitabilidad, asequibilidad y adecuación cultural del diseño y distribución del proyecto; y modalidad de condominio, como tipo de tenencia que se utiliza, cuyas particularidades deben contemplarse para su adecuado funcionamiento.
b) Efectivo y robusto análisis de factibilidad, que contemple todos los elementos técnicos, legales, ambientales y financieros; los plazos y el detalle de los egresos e ingresos del proyecto. Esta modalidad tiene márgenes de utilidad estrechos, debido a la reducida cantidad de unidades y economía de escala. Sin embargo, tiene potencial de incorporar en su desarrollo, la participación de profesionales independientes, microempresas y pymes. Según estimaciones realizadas, el precio meta ideal para estas soluciones se podría ubicar dentro de un rango de entre 140 y 160 veces el salario base de un obrero de la construcción.
c) Relevancia de la participación institucional, en el desarrollo de políticas y lineamientos, así como de herramientas de información geográfica, como lo es el visor de parámetros de zonas idóneas priorizadas, con el que se pueden identificar las zonas del país que presentan condiciones favorables para proyectos VUIS.
d) Apropiado financiamiento de corto plazo para el desarrollador, para hacerles frente a las etapas de compra de vivienda o lote, demolición, diseño, obtención de permisos y construcción. Una amplia oferta de productos financieros en el mercado con condiciones competitivas resulta fundamental para el éxito de la modalidad.
e) Apropiados programas de financiamiento de largo plazo para las familias, que se ajusten a las necesidades y capacidades de pago de las familias (a plazos extendidos, tasas de interés competitivas y la opción de usar el bono de vivienda como aporte para la prima), lo que permitiría maximizar las oportunidades de ampliar la oferta de vivienda para todos los estratos sociales en la ciudad.
f) Simplificación de trámites de permisos de construcción, se hace necesaria para la reducción de los tiempos de ejecución y los costos asociados a los retrasos, de modo que los procesos sean estandarizados, digitalizados y simplificados, a fin de apuntar a la eficiencia del modelo.
g) Prototipos de diseño y modelos 3D, tales como los de la Escuela de Ingeniería Civil de la UCR, que ha venido elaborando, a través de trabajos finales de graduación, posibles distribuciones arquitectónicas y modelos 3D de condominios de 3 a 6 unidades prediseñados, que cumplen en gran medida con los requerimientos de la normativa nacional.
h) Modelo de gestión y proyectos piloto, pues debido al carácter innovador de la modalidad, las empresas requieren un acompañamiento por parte de las instituciones promotoras del modelo VUIS, para analizar las tres etapas del modelo de gestión: 1) propiciar proyectos modelo, para demostrar cómo se llevan a cabo y, a la vez, identificar oportunidades de mejora de los procesos de revisión y aprobación; 2) realizar la difusión de la modalidad VUIS a nivel nacional; y 3) brindar acompañamiento a empresas y proyectos a través del “coaching empresarial” necesario para la adecuada gestión de los proyectos.
i) Mejora del desarrollo de infraestructura local, elemento esencial para densificar y exportar el uso de VUIS fuera de la GAM, pues a pesar de que muchos de los cuadrantes de las ciudades del país cuentan con redes de agua potable, electricidad, transporte, infraestructura y equipamiento urbano, la carencia de una red de alcantarillado sanitario es el principal reto para el desarrollo de la modalidad VUIS, razón por la cual la implementación de un sistema de tratamiento de aguas residuales, que además de cumplir con la normativa relacionada a la protección del ambiente, debe ser técnica y económicamente eficiente. Resulta importante que los gobiernos locales planifiquen y mejoren la calidad de la infraestructura urbana local, a fin de que sea posible la densificación de los cuadrantes urbanos mediante el modelo VUIS.
Conclusiones
Modificar políticas públicas en distintas áreas de la sociedad no es sencillo. El cambio se podrá ir logrando con pequeños esfuerzos sostenidos a lo largo del tiempo, con participación activa de los gobiernos locales, a través del mejoramiento de infraestructuras urbanas ―en especial las redes de alcantarillado y plantas de tratamiento de aguas residuales―, con el interés de apoyar la producción de vivienda local asequible; y promover la recuperación y rehabilitación de los centros urbanos mediante la identificación de zonas compatibles con este tipo de proyecto y la creación de incentivos en sus planes reguladores.
Por su parte, las autoridades nacionales en materia de vivienda y urbanismo requieren acompañar y posicionar esta modalidad como una oportunidad para atender la diversidad de estratos, necesidades y condiciones socioeconómicas de los habitantes que requieren vivienda adecuada, y abordar el tema desde la óptica de atención social y reactivación de la economía.
En estos casos, el rol del Estado, como promotor de relaciones transparentes y productivas, podría asegurar la facilitación de espacios “ganar-ganar” para todos los actores involucrados en este tipo de proyectos, al ver VUIS como un negocio para la empresa constructora, y como una oportunidad para el Estado de dotar a los costarricenses de vivienda y empleo, y de crear ciudades sostenibles.
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