Autor:
Ing. Róger Chaves S. Profesional Agremiado del Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica.
El 24 de marzo de 2025 entró a regir el Decreto Ejecutivo N.º 44647-MJP, que aprueba el Reglamento General del Registro Inmobiliario de Costa Rica. Este cambio responde a un proceso de ajustes normativos en el marco del desarrollo del catastro y el registro de la propiedad, que han venido incorporando herramientas más modernas en su funcionamiento. El nuevo Reglamento sustituye o deroga de forma total o parcial varios decretos anteriores, como el Reglamento a la Ley de Catastro (Decreto N.º 34331-J), y procura establecer lineamientos comunes para el manejo conjunto de los datos registrales y catastrales. Se plantea así una reorganización normativa que intenta mejorar la coordinación entre estos sistemas, incorporando elementos propios de la digitalización.
Principales cambios y novedades
Entre los cambios que introduce la normativa se encuentra la incorporación obligatoria de herramientas digitales para el tratamiento de planos y documentos del Registro. En particular, los planos de agrimensura deben ahora presentarse georreferenciados en la totalidad del país, independientemente de si el distrito ha sido declarado zona catastrada, es decir, utilizando un listado de coordenadas en el sistema oficial del país que sustituye al derrotero del plano como se conocía anteriormente.
Esta georreferenciación se establece como una exigencia técnica en el proceso de inscripción, junto con otros elementos, como la indicación de la “época” del levantamiento geodésico, los criterios de precisión y la aplicación de guías de calificación que buscan homogeneizar los criterios en las distintas oficinas del Registro.
Estas modificaciones reflejan una iniciativa por estandarizar procedimientos, aunque su implementación efectiva dependerá de las condiciones operativas y capacitación técnica de los involucrados.
Los planos inscritos a partir del 24 de marzo de 2025 incorporan notas sobre el nuevo datum y sistema de referencia. Por otra parte, se elimina el uso de coordenadas locales antiguas o rejillas no oficiales, lo que implica una transición hacia estándares más rígidos en términos técnicos.
Todos los planos, salvo los de condominios verticales, deben inscribirse utilizando el Sistema de Referencia CR-SIRGAS época 2014.59, Proyección CRTM05, enlazado al ITRF2008/GRS80. Esto significa que los vértices del plano deben expresarse en coordenadas absolutas según el sistema nacional, lo cual busca establecer mayor precisión en la representación territorial.
Desde el punto de vista registral, la exigencia de planos georreferenciados y la introducción de controles técnicos buscan limitar errores o inconsistencias en la descripción física de los inmuebles. Esto podría tener efectos en la delimitación de la propiedad y en las transacciones que dependan de información precisa. Sin embargo, el grado en que estos cambios logren reducir conflictos dependerá de su aplicación práctica y del comportamiento de los operadores del sistema.
La incorporación de estos elementos en el mapa catastral nacional pretende superar divergencias entre representaciones anteriores. Aunque se espera una mejora en la confiabilidad de la información, también es cierto que las transiciones normativas pueden generar incertidumbre, especialmente en propiedades con datos heredados de sistemas más antiguos.
Por medio del SIRI y otras plataformas digitales, los ciudadanos tienen la posibilidad de consultar información registral y catastral sin acudir físicamente a las oficinas; sin embargo, aunque este acceso remoto representa una herramienta útil, su uso efectivo está condicionado por factores como el conocimiento del sistema por parte de los usuarios y el adecuado análisis de los datos disponibles, por lo cual el rol del profesional en agrimensura resulta trascendental.
Desafíos para profesionales y usuarios
La implementación de esta normativa plantea exigencias técnicas significativas para los profesionales en agrimensura y otras disciplinas relacionadas. Por esto, la asesoría del profesional en agrimensura a los miembros del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) es de gran valor en el conocimiento y aplicación en el uso de herramientas geoespaciales, instrumentos de Sistema Global de Navegación por Satélite (GNSS) y sistemas de información geográfica.
Aunque actualmente se han emitido manuales que orientan sobre la georreferenciación, no se cuenta con una guía de georreferenciación actualizada, por lo que la necesidad de dominar estos aspectos técnicos puede representar un desafío.
El Reglamento impacta también a peritos y profesionales de derecho que trabajan con información catastral y registral, y al usuario final, quienes deberán comprender los nuevos requisitos técnicos impresos en el cuerpo del plano, pues el desconocimiento o manejo incorrecto de la información del plano catastrado puede derivar en errores importantes en informes o valoraciones.
El Reglamento General del Registro Inmobiliario representa un intento de actualizar la normativa aplicable a los procesos registrales y catastrales. Además, introduce elementos técnicos y organizativos que apuntan a una mayor sistematización del proceso, aunque también impone exigencias que no deben subestimarse. Su eficacia dependerá no solo del marco normativo, sino de la capacidad de los actores involucrados para asumir los cambios y garantizar que los principios de precisión y coordinación se traduzcan efectivamente en la práctica diaria.