El mapa catastral

Seguridad jurídica de los bienes inmuebles en Costa Rica

El Registro Nacional de la Propiedad en conjunto con el gobierno promueve desde el año 2001 la creación del mapa catastral, entendiendo este como la representación y descripción gráfica, numérica, literal y estadística de todas las tierras comprendidas en el territorio nacional para mejorar la calidad de la seguridad de los bienes inmuebles del país.

Para Costa Rica representan recursos fundamentales los bienes inmuebles, que requerían una reforma y adaptación a los nuevos procesos tecnológicos a nivel mundial para el área catastral y así continuar con la seguridad jurídica en sistemas que se pudieran proyectar a nivel nacional, en adecuada coordinación con el sistema de registro de movimientos notariales.

Debido a una activa iniciativa por parte del Registro Nacional, específicamente del Registro Inmobiliario, el sistema catastral se ha robustecido enormemente, siendo un modelo que seguir dentro de nuestra región. Uno de los pilares del catastro son los mapas catastrales, que antaño fueron de papel, pero hoy con la tecnología aplicada de los Sistemas de Información Geográfica, han dado un giro que permite un mayor control sobre los bienes inmuebles del país. Los mapas catastrales muestran la ubicación, identificación y linderos de las parcelas, cada una de las cuales tiene una ficha catastral, que registra la información básica, numérica y literal de cada predio. De esta forma el Registro Inmobiliario, y los ciudadanos, tenemos un control mayor de lo que sucede con cada una de los predios que componen el mosaico catastral.

La primera zona catastrada del país fue oficializada por medio del decreto 36830-JP en 31 de octubre de 2011 y se incluía en ellos el cantón de Santa Barbara con cinco distritos y la Isla del Coco. Quiere decir que este proyecto es visible para los profesionales en agrimensura y topografía desde hace 8 años. Esta es una compilación de la información del catastro y el registro publico en un solo formato.

Actualmente hay 102 distritos oficializados zona catastrada y para inscribir planos de catastro en ellos hay que conocer las bondades del mapa.

Para un profesional en agrimensura y topografía éste insumo representa rapidez en la información sobre le predio donde va a hacer levantamiento, ya que, de primera mano, al entrar al sistema y picar el predio este le devolverá información sobre la situación actual del mismo.

Aunque se tiene esta herramienta para uso de los profesionales siempre es necesario hacer estudios previos según el artículo 21 del Reglamento a la Ley de Catastro nº 34331-J para asesorar correctamente al cliente e indicarle la situación actual de su predio y ofrecerle posibles soluciones para resolver el caso particular.

Los estudios previos de cada lote en particular inician en las zonas catastrales, se deben consultar los asientos catastrales y registrales para hacer una idea completa de la situación jurídica y catastral del predio. Aparte de esa investigación inicial, debe tomar en cuenta que en la zona catastrada hay nomenclaturas nuevas que se pueden consultar por medio de las tablas de inconsistencias, modificaciones y relaciones plano finca, que están en el Manual de Conformación de Mapa Catastral en su última versión v.15.

En el mapa también existen capas sobre las zonas ABRE, que le serán de utilidad a la hora de ubicar su predio. Recuerde que los regímenes especiales siguen en vigencia y deben ser tomados en cuenta con respecto al predio levantado que también están en el Manual de Conformación de Mapa Catastral en su última versión v.15.

¿Inconsistencias, modificaciones y relaciones?

Una inconsistencia es un conflicto encontrado en la información de campo al confeccionar le mapa catastral, cotejando la información de catastro y la información de registro para su compatibilización. Las modificaciones se indican con base a las inconsistencias determinadas y las relaciones se dan entre el plano y la finca y su situación actual. Las modificaciones están sujetas a las inconsistencias, así como las relaciones plano finca.

El topógrafo debe tener conocimiento de cuales inconsistencias son mas importantes que otras. Al leer la información de cada una de ellas, es posible que él ya tenga claro cuales pueden presentar mas trabajo y cuáles no. Básicamente es necesario profundizar más en el estudio previo si aparece una inconsistencia 3 ya que podemos tener la certeza de que ningún plano de la base de datos del SIP se pudo relacionar con el predio en estudio, o que los que existen tienen errores de cierre u otros defectos. Importante saber que las inconsistencias 6 y 7, se enfocan en sobreposiciones (parciales o totales) por lo que el profesional debe consultar los expedientes asociados a la finca que estudia.

La inconsistencia 9 nos indica que la finca está ubicada en otro distrito y la inconsistencia 10 nos dice que dentro del polígono del mapa probablemente habrá más de una finca que no se logró ubicar. Recordando que ante la duda siempre puede consultar el Manual de conformación del Mapa Catastral.

Consideraciones finales

El mapa viene a suministrar información valiosa para sus estudios previos, así como para atender las consultas de sus clientes y las posibles soluciones. Hay que perderle el miedo al mapa catastral, porque al avanzar con la tecnología debemos avanzar con la manera de mostrar la información utilizando herramientas como los Sistemas de Información Geográfica para lograr trabajos de calidad en la actualidad.

Los alcances de la RIM-01-2012 no contemplan propiedades en condominio, y estas llevan el formato establecido para zonas catastrales.

El mapa es un insumo amigable para el profesional que se dedique a la agrimensura y la topografía, y se debe aprovechar, estudiar y obtener de él todas las bondades que le ofrece hoy, es cuestión de leer un poco más y de entender nueva nomenclatura. Recuerde que el mapa es información extra ordenada en un mapa para que se facilite todo el estudio del trabajo profesional.

SIGLAS

ABRE: zonas especiales o de protección

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos

APT: Administrador de Proyectos de Topografía

CIT: Colegio de Ingenieros Topógrafos

CSV: Formato de archivo para zona catastrada

BIBLIOGRAFIA

Manual de Conformación del Mapa Catastral. Versión 15, diciembre de 2018.

Directrices para zona Catastrada: DRI-001-2012.

Directrices para zona marítimo terrestre: DRI-001-2016 y DIG-007-2016.

RIM-03-2014:  Localización y ubicación geográfica en planos de zona catastrada.