Autora:
Ing. Dayhiana Dalvise Monge
Correo: alvise@hmbtopografia.com
La administración de una obra civil es un proceso integral que abarca desde la concepción inicial del proyecto, hasta su entrega final, con el objetivo de cumplir con los requerimientos de calidad, tiempo y presupuesto. Un aspecto fundamental en este proceso es el asesoramiento topográfico, que desempeña un papel crucial en la optimización de costos.
La topografía como ingeniería desempeña un papel esencial en el desarrollo de proyectos de ingeniería de obra civil; en esta ocasión, nos centraremos en su aplicación en la construcción de edificios. Esta disciplina proporciona información precisa y detallada sobre las características del terreno, tanto con respecto a su situación registral y legal, como en su forma, datos indispensables para diseñar y ejecutar obras de manera eficiente, segura y ajustada a la realidad del entorno físico.
La evolución en la complejidad de las obras civiles ha llevado a los ingenieros en topografía a retarse, pues se han tenido que enfrentar a situaciones nuevas o exclusivas de cada proyecto. No obstante, gracias a los avances tecnológicos en la disciplina, hoy contamos con herramientas más rápidas, precisas y versátiles, que nos permiten responder a las exigencias de proyectos complejos y sofisticados. De esta forma, hemos podido participar con un asesoramiento topográfico adecuado, que les permite a las empresas optimizar recursos y evitar errores costosos durante la ejecución de obras civiles. Además, esto ha ayudado a reducir errores y costos en la planificación y desarrollo de la obra, ya que como veremos más adelante, se pueden anticipar y mitigar posibles problemas antes de que ocurran.
Este ensayo se basa en mi experiencia personal, así como en las vivencias de mi equipo en el campo, al enfrentarnos a diversos retos durante la ejecución de proyectos de control de obra civil. A través de estas experiencias, se busca evidenciar cómo un asesoramiento topográfico adecuado puede marcar una diferencia significativa en la eficiencia y economía de una obra.
2.La importancia del asesoramiento topográfico desde la etapa inicial
Uno de los aspectos más relevantes del asesoramiento topográfico en la obra civil es la ejecución de estudios preliminares de la propiedad que se va a desarrollar. Estos estudios incluyen revisión de la situación registral; levantamiento y estudio profundo de linderos; levantamiento de curvas de nivel; y localización de elementos en todo lo ancho del derecho de vía pública frente a la propiedad por desarrollar, o hasta donde se necesite.
- 2.1. Revisión de la situación registral
La revisión de la situación registral consiste en verificar y analizar la información legal registrada de un inmueble, con el fin de determinar su estado legal y jurídico.
Con la verificación de los datos existentes en el Registro Nacional de la Propiedad, podemos realizar el análisis del estado legal del bien, para identificar si hay restricciones según el plan regulador o gravámenes que soporte la propiedad, y la detección de errores o inconsistencias que puedan generar controversias o dificultar futuras transacciones.
Realizar esta revisión permite tomar decisiones informadas, minimizar riesgos y garantizar la legalidad de operaciones como compraventas y préstamos hipotecarios, entre otros. El proceso incluye la solicitud de una certificación registral; el análisis de su contenido; y, si es necesario, la gestión de correcciones ante el Registro.
- 2.2. Levantamiento y estudio profundo de la situación actual de los linderos
El levantamiento y estudio detallado de los linderos constituye una de las tareas más críticas dentro del asesoramiento topográfico. Este consiste en identificar con precisión los límites físicos y legales de una propiedad, basándose en títulos de propiedad, planos inscritos y la normativa vigente.
En este punto no podemos ver la propiedad en cuestión o por desarrollar como una sola unidad o como excluyente de las otras con las que colinda; debemos verla como parte de un conjunto de propiedades a las cuales también les vamos a prestar atención a la hora de hacer el levantamiento y el análisis, a fin de poder identificar traslapes de linderos e identificar —si es posible— qué fue lo que pasó, con el fin de hallar una solución (en los proyectos siempre se trata de encontrarle una solución al problema, más que centrarnos en quien cometió el error, aunque saber esto no deja de ser importante).
Esta labor permite establecer con claridad hasta dónde puede intervenirse dentro de un terreno sin invadir propiedades vecinas ni vulnerar derechos de terceros. Un error en la delimitación de linderos puede resultar en disputas legales, paralización de obras o incluso la demolición de estructuras que se hayan construido fuera de los límites permitidos.
En la figura 1 se muestra un ejemplo de cómo un estudio de linderos debe analizarse como un ecosistema, como parte de un conjunto necesario para poder entender qué es lo que está sucediendo en el caso en estudio. Para la realización de este levantamiento y estudio de linderos, se combinaron diferentes herramientas: levantamiento detallado de linderos con estación total y levantamiento con vuelo fotogramétrico, para poder ver desde arriba los límites de las propiedades que eran de difícil acceso o a las cuales no se tenía permitido acceder a hacer el levantamiento.
Ilustración técnica del proceso de estudio de linderos. Fuente: Dalvise, D. (2025). Volio y Trejos.
En un caso reciente, el estudio detallado permitió determinar cuáles linderos físicos existentes coincidían correctamente con los planos catastrales. Además, se pudo advertir a la constructora que dos de los linderos, aunque aparecían gráficamente como medianeros, en realidad no le pertenecían al proyecto y que esa área no podía ser considerada en su diseño, por lo que se recomendó la actualización de los planos. Este tipo de situaciones evidencian la importancia del asesoramiento topográfico oportuno, pues evita que se incurra en errores de planificación que podrían tener repercusiones durante las etapas de construcción.
Ejemplifiquemos
Supongamos que no se realiza el levantamiento ni la revisión de los linderos de la propiedad y se empieza a diseñar una torre de condominios basándose únicamente en las dimensiones que figuran en el plano catastral. Se tramita el anteproyecto, se gestionan permisos y se avanza en la planificación; sin embargo, al llegar el momento de iniciar la obra y se coordina con el topógrafo para realizar el replanteo de los ejes, se descubre que la torre no cabe en el terreno: falta área.
¿Qué implica esto para la empresa a nivel financiero y económico?
Significa tener que rediseñar parcial o completamente la torre, volver a tramitar el anteproyecto ya aprobado y reiniciar gestiones administrativas, con el consiguiente gasto de tiempo, dinero y recursos humanos. Todo esto pudo haberse evitado con un asesoramiento topográfico adecuado desde el inicio.
- 2.3. Levantamiento de curvas de nivel y localización de elementos en todo lo ancho del derecho de vía pública frente a la propiedad por desarrollar
El levantamiento de curvas de nivel consiste en representar con precisión las variaciones de elevación del terreno, información importante para entender cómo se comporta la topografía en el área del proyecto, especialmente en zonas donde el relieve influye directamente en el diseño de accesos, drenajes, cortes y rellenos (figura 2).
Cuando se realiza este levantamiento en todo el ancho del derecho de vía pública frente a la propiedad que se va a desarrollar, se está incluyendo en el análisis no solo el terreno privado, sino también el espacio que corresponde a infraestructura pública (calles, aceras, cunetas, postes, hidrantes, árboles, tapas de alcantarillado y rampas, entre otros). Esta información permite diseñar accesos vehiculares y peatonales adecuados y seguros; asegurar una correcta conexión con el sistema pluvial o sanitario existente; verificar una correcta conexión con el sistema vial; evitar conflictos con infraestructura pública existente que podría interferir con el desarrollo del proyecto (por ejemplo, un poste de electricidad mal ubicado frente a una futura salida de parqueo); y prever pendientes y nivelaciones, lo cual es esencial para cumplir con normativas de accesibilidad, tránsito y desfogue de aguas.
La falta de esta información puede generar diversos problemas durante la ejecución del proyecto: desde ajustes de última hora y movimientos de tierra innecesarios, hasta intervenciones no permitidas en el espacio público, lo cual puede acarrear multas, la detención de la obra o incluso la necesidad de rediseñar ciertas áreas.
Una vez completadas todas las etapas previamente mencionadas, se cuenta con una base técnica sólida para avanzar con el diseño del proyecto de forma segura, eficiente y ajustada a la realidad del entorno.
Ilustración técnica del proceso de levantamiento de curvas de nivel y localización de elementos. Fuente: Dalvise, D. (2025). Volio y Trejos.
Red de mojones para el control del desarrollo de la obra
En un proyecto nuevo, la red de mojones constituye un elemento fundamental para el control geométrico del desarrollo de la obra. Es importante mantener el sistema de coordenadas preciso durante toda la ejecución del proyecto.
Una de las principales características de esta red es su estabilidad. Los mojones deben ser ubicados fuera de las áreas de intervención directa o lo más seguros posible, a fin de evitar que las actividades constructivas afecten su integridad. Lo ideal es que estos puntos de control estén materializados con estructuras de concreto, con varilla y un punto de centro, o bien con chapas de topografía, que garanticen su durabilidad y precisión.
Es fundamental que la empresa desarrolladora comprenda la importancia de cuidar esta red de mojones. La pérdida de alguno de estos puntos implicaría la necesidad de rehacer trabajo o a veces incluso todo el trabajo de ubicación y traslado de coordenadas, lo que conlleva una pérdida de tiempo, materiales y recursos, además de generar retrasos en la ejecución de las tareas que deben realizarse ese día en la obra.
Desde mi experiencia, la mejor forma de asegurar la ubicación de estos puntos de control es realizar una inspección de campo junto con el ingeniero o el equipo de ingenieros encargados del proyecto. De este modo, se pueden tomar decisiones informadas y asegurar que los mojones estén ubicados en lugares estratégicos que no interfieran con las actividades del proyecto, pero que sean fácilmente accesibles y estén resguardados para su continuo uso.
- Prevención decostos adicionales porerrores durante la ejecución de la obra
Durante la fase constructiva, el asesoramiento topográfico sigue siendo indispensable, especialmente a través de la supervisión y el control constante del avance de la obra. Entre las tareas fundamentales tenemos los replanteos, que consiste en trasladar al terreno los elementos del diseño (ejes, estructuras, fundaciones, localización de tuberías, etc.) con precisión milimétrica; y el control de niveles, que asegura que todas las estructuras mantengan la elevación adecuada según los planos.
En esta etapa del desarrollo del proyecto, no es posible centrarnos únicamente en este, debemos tener en cuenta todo lo que lo rodea. En contextos urbanos, por ejemplo, donde la disponibilidad de terreno es limitada, es común que las construcciones se desarrollen de forma vertical, tanto sobre el nivel del suelo, como bajo este. Por ello, es fundamental conocer las estructuras colindantes.
Supongamos que, para avanzar con una obra, es necesario realizar una excavación de ocho metros junto a una piscina, una torre o una vivienda. En estos casos, es crucial coordinar la excavación con un control de las estructuras vecinas que podrían verse afectadas por el movimiento de tierras, de manera que se puedan tomar medidas correctivas de forma oportuna, en caso de que exista riesgo de comprometer su estabilidad. La toma de decisiones correctivas en el momento indicado puede representar un ahorro significativo al prevenir daños mayores y los costos asociados a su reparación.
Ejemplifiquemos
Imaginemos que se está realizando la excavación de siete metros de profundidad para la construcción de parqueos, y si bien en el proceso se realizaron sistemas de contención para garantizar la seguridad de la estabilidad del terreno, estos no fueron suficientes y con las lluvias el muro o la pared de tierra se empezó a mover, lo que terminó en un derrumbe que desfasó y afectó estructuralmente la edificación vecina o que sepultó trabajadores. El gasto adicional asumido por responsabilidad por parte de la desarrolladora podría haberse evitado mediante un monitoreo continuo con puntos de control en la zona de excavación, permitiendo la toma de decisiones correctivas informadas y oportunas basadas en datos precisos, reales y actuales.
Las figuras 3 y 4 ilustran cómo, a medida que avanza la excavación, se instalan puntos de control fijos en el muro para su monitoreo continuo, a fin de poder detectar y mitigar posibles movimientos o deformaciones que puedan comprometer la estabilidad de la estructura.
Por otra parte, en la práctica profesional, los ingenieros topógrafos corremos el riesgo de cometer errores si no existe una comunicación asertiva y un verdadero sentido de pertenencia al proyecto. Esto ocurre con frecuencia, porque —en muchos casos— somos contratados para visitas puntuales y no como parte del equipo permanente en la obra. Esta modalidad de trabajo puede hacer que perdamos el seguimiento continuo del desarrollo del proyecto, especialmente cuando se realizan modificaciones a los planos o al diseño sin que se nos informe. Al continuar trabajando con información desactualizada, existe un alto riesgo de incurrir en errores durante los replanteos o la verificación de estructuras. Por esta razón, es fundamental asegurarse siempre de estar trabajando con la última versión de los planos y mantener una comunicación constante con el equipo técnico del proyecto.
Muchas veces, en el proceso de desarrollo de la obra se toman decisiones o cambios en campo en el momento, y posteriormente se realizan los cambios en los planos. Es esencial que cualquier modificación o replanteo realizado por directrices verbales en campo queden debidamente registradas —máxime si estos cambios representan modificaciones entre distancias de ejes o reubicación de estructuras—, ya sea a través de correos electrónicos o como mínimo, en mensajes de WhatsApp. Esto se podría entregar con un informe en una lámina como un archivo PDF, donde se muestren los puntos replanteados en campo según las directrices, y con una pequeña explicación sobre lo realizado y la persona responsable de la solicitud.
Ilustración técnica del proceso de excavación y control continuo del muro con puntos fijos. Fuente: Dalvise, D. (2025). Volio y Trejos.
Conclusión
Gracias a toda la experiencia obtenida en este proceso de desarrollo, como ingeniero topógrafo especializado en control de obra civil, he entendido que el buen asesoramiento topográfico desempeña un papel crucial en la optimización de costos de los proyectos.
Por otra parte, es importante mencionar que el desarrollo que ha tenido la ingeniería topográfica en el país ha sido exponencial en los últimos años. Con el pasar de los años y con el surgimiento de proyectos cada vez más complejos para el desarrollo del país, los equipos de ingeniería encargados del desarrollo de las obras han entendido y aprendido a darle el valor e importancia que se merece esta disciplina como parte activa en la realización de las obras, por lo que se apoyan y confían cada vez más en nuestro trabajo.
Aportes como la revisión de la situación registral y el levantamiento detallado de los linderos aseguran que el diseño y la ejecución de la obra se ajusten a los límites legales y físicos del terreno, evita conflictos legales y la necesidad de modificaciones costosas en etapas posteriores. Además, la identificación temprana de elementos en el derecho de vía pública —como postes o alcantarillado— permite diseñar accesos adecuados y evitar interferencias con infraestructuras existentes, reduciendo la posibilidad de ajustes de última hora que incrementen los costos.
Todos y cada uno de los puntos antes mencionados en el desarrollo de este ensayo son igual de importantes, no se puede menospreciar o saltar ninguno. La implementación de una red de mojones estable y el control constante del avance de la obra son igual de importantes que el estudio registral y el estudio de linderos.
El ejercicio profesional responsable de la ingeniería topográfica en nuestro país está regido por los deberes y derechos que establecen las normas de CFIA. La responsabilidad en la correcta ejecución de las funciones que realiza el ingeniero topógrafo en las obras de construcción debe ser el más alto valor que rija las tareas que se desempeñan. La claridad y transparencia en las decisiones de ingeniería contribuyen a la mejora de la industria de la construcción, con miras a realizar edificaciones más seguras, precisas y respetuosas del medio ambiente, lo cual genera seguridad registral a sus propietarios durante la vida del bien inmueble.